池袋で親切丁寧に対応してくれる不動産屋を徹底比較!

池袋の不動産会社で定期借家の物件を借りるときの注意点

公開日:2020/03/15  最終更新日:2020/03/02

池袋の不動産会社で部屋を借りる時には、一般的な普通借家契約と定期借家契約の2種類あります。定期借家契約に関してあまり知られていませんが、ここでは普通借家契約との違いや制度に関してのメリットとデメリット、注意点などを紹介します。

定期借家契約の主な特徴と作られた理由

池袋の不動産会社の契約では、定期借家契約もありますがこれは契約期間の更新がない賃借制度のことです。平成12年から普通借家制度と定期借家制度のどちらかを貸主が選択できるようになり、普通借家契約だと契約更新時に希望すると借主は原則契約更新出来て、貸す側は正当な理由がない限りは契約を更新しないといけません。

定期借家制度だと契約期間が終了すると賃貸物件の借主と貸主の契約が終わり、契約更新を拒否するのに貸主側に理由は不要です。そのため借主は契約期間が満了となると部屋を出ることになり、もし継続して同じ物件に住みたいときは再契約が必要ですが、これは貸主の了承がないと結べません。

普通借家契約は貸す方は正当な理由がないと借主からの契約更新を拒めないので、マンションの一世帯だけ貸したい人や転勤などで自宅を一定期間だけ貸したい人のニーズに対応できません。それを解決するために生まれたのが定期借家制度で、契約期間が終わると借主が退去するので期間限定で住む人がいない部屋をこれまでより気軽に貸せるようになりました。

契約方法と更新の有無の違いについて

池袋で不動産会社から部屋を借りる時に、普通借家契約と定期借家契約だとどう違うのか気になります。契約方法は、普通借家だと書面が基本ですが民法では契約方法に定めはなくて、口約束でも成立します。ただトラブルのもとになるため書面で結ぶのがほとんどです。定期借家は書面で契約することが法律で定められています。

公正証書等としているので契約書だとわかるように書いてあれば公正証書でなくても出来ます。更新の有無は、普通だと貸主側に正当な理由がないと契約更新されて借主は住み続けことを希望すれば、貸主が契約を解約したくても更新拒否が出来ません。正当な理由とは、貸主や借主が建物の使用を必要としているときや、建物の利用状況や現状、借主側に対して立退料を支払う旨を申し出たときです。

定期だと契約期間満了と同時に契約が終わり更新されず、契約期間後も継続して住み続けたいときは貸主と再契約をします。再契約は貸主と借主両方の合意が必要で、契約期間中に家賃滞納や住民とトラブルを起こしたり問題があると難しいです。

契約期間や賃料、期間満了通知について

普通借家の契約を池袋の不動産会社で契約すると、期間は1年から2年間以上が一般的で、1年未満だと期間の定めがない賃貸借家とされます。一方定期借家は契約期間が満了したときに終了となって期間は1年未満でも契約の効力が認められています。

賃料の値上げと値下げは、普通なら特約に関係なく請求が可能で特約で一定期間増額しないことが書かれているときにはそれに従います。定期は賃借料の増減は特約どおりに行ない、増減させないことも出来ます。

期間満了通知は、普通は双方の合意で行うのが一般的で、更新手続きがないとこれまでの契約と同じ条件で更新に同意したとされて契約更新されます。これが法定更新で、さらに自動更新だと契約で更新の約束をする方法になります。定期だと期間満了で終わるので、1年以上だと貸主は期間満了の6か月~1年前までに契約満了で契約が終わることを借主に伝えないといけません。

通知しないと契約期間が満了しても契約が終わったと借主に主張が出来ません。ただ通知期間経過後に通知したときは、その6か月後に借り主側に契約が終了したことを主張出来ます。期間が1年未満だと貸主が借主に通知をする必要はないです。

 

定期借家だと借主に制限が多いので不便だと感じますが、短期間で住みたいときは賃料を抑えられたり、入居審査などが通りやすいなどメリットもあります。ただし契約が満了になると更新を貸主が了承しないと出来ないので要注意です。

池袋不動産コラム